杂草丛生的花园，奄奄一息的灌木，乱张贴在楼道里的小广告，这是南宁市新竹小区的一个场景。新竹小区是旧式小区，小区是由街道办牵头的管委会管理。今年年初，小区物业管理市场化后，一家物业公司接管了新竹小区。此后，由于部分居民不愿意交纳每平方米０．３５元／月的物业管理费，造成物业公司运转困难。而物业管理费收缴率不高，反过来又造成由物业公司提供的保绿、保洁、保卫工作做得不尽完善。一边是物业公司收不齐物业费，勉强维持管理，一边是部分居民认为物业公司管理不到位，不愿意交物业费，小区的物业管理也因此“卡壳”。１１月２１日，记者来到新竹小区，对这里的物业管理状况进行了调查采访。

　　小区居民：闲人随意进，车辆常被盗当日，记者在新竹小区中心花园内看到，环绕花园的草地内杂草丛生，一些绿地已被踩踏得寸草不生。围绕凉亭的朱槿，叶子已耷拉在枝干上。

　　虽然不少花草枯萎，但作为小区的休闲活动场所，中心花园还是有许多居民在闲谈、玩耍。当记者问到物业公司进入小区后管理得如何时，居民们争相发言。

　　“我觉得物业公司的服务做得并不好。你看，去年花园里的草地还是绿油油的，现在却变成枯黄一片。今年１月份，物业公司没有向全部业主打招呼就进入小区管理了，物业费的收取额度都没有经过大家的商量。虽说有物业管理，可是我们骑自行车、电单车进入小区没有发放车牌，放在楼下停放，没多久就被小偷偷走了，一点安全感都没有。”居民梁女士认为，小区的保绿、保卫工作做得不够好。

　　居民米女士认为，小区门卫应该对进出小区的人进行询问。她说：“常常有人摇着拨浪鼓、骑着三轮车到小区来收废旧，吵到居民休息不说，还会带来安全隐患。而一些张贴非法小广告的人也趁下午居民去上班的时候，将小广告贴到楼道里。有些小广告甚至贴到了居民的订报箱和防盗门上，令人防不胜防。”记者来到小区５６栋２单元查看，从１楼至６楼，就贴满了各类小广告１２２张，看得出许多都是新贴的，有些还层层叠叠压在旧的广告上面。非法小广告甚至还爬上了楼梯底部、居民家的防盗门上。有些居民自己动手用刀刮了小广告，但新的小广告又贴了上来。用居民的话来说，就是“旧痕未去新伤又来”。

　　物业公司：物业费收不齐，造成管理困难

　　带着居民的质疑，记者找到了管理新竹小区的南宁丰安物业管理有限公司。该公司的负责人吕先生告诉记者，他们物业公司是受原新竹小区管委会邀请，从今年１月起对新竹小区进行市场化物业管理。对居民仅收取住宅每平方米０．３５元／月的物业管理费，这在南宁市的其他小区算是偏低的。

　　据了解，新竹小区内有７６栋住宅楼，其中既有单位住宅楼，也有拆迁户的安置住宅楼。８年前，新竹小区成立了管委会，对小区内进行保洁、保绿、保卫等综合管理服务工作，同时向居民收取少部分的综合管理服务费。由于人多事杂，管委会的管理已不能适应时代的发展，于是今年引入了专业的物业公司进行管理。这下部分居民就不乐意了，出现了不交或拖欠物业费的现象。看见邻居不交自己也不交。面对这样的现象，物业公司也只能是一遍一遍地上门催，用收到的部分费用维持日常的开支。

　　在小区中心花园里，记者见到了一位正在浇水的工作人员，上前一问，才知道他不是专职的绿化工人，而是物业公司的办公室人员。当问到为何由他来给花浇水时，这位先生无奈地笑着：“请不上人啊，现在这些事都由我们工作人员来做了。”

　　无专人管理中心花园，造成草地杂草丛生、花木枯萎。面对此情况，物业公司负责人吕先生也是一脸无奈：“资金不足，人手肯定不足了。”吕先生给记者算了一笔账，小区内有单位６３５户，居民１０１４户，现按照每月每平方米０．３５元的物业管理费收取，每户一年就是１５０－２００元左右。物业公司从今年１月份入驻小区管理，除去前３个月不用交物业费至今，每月只收到８０％的单位、４０％的居民交来的款项。这样一来，物业公司要请人来做专职的保安、清洁、管理、美化工作就出现了资金困难，只能在现有的人员基础上，加大工作量而不增加工资。

　　主管部门：物业公司要做好人性化服务

　　据了解，不仅是新竹小区踏上物业管理之路会遇到这样的难题，在南宁其他的单位型小区、旧式小区也会出现这样的“阵痛”。南宁市房产局物业管理科的有关人士认为，旧式小区不像商品房小区那样，在交房之始就要交纳物业管理费。旧式小区的居民对物业管理要收费还存在着一个从认识到理解的阶段。此时，物业公司更应做好物业管理工作，令居民交费交得心服口服。小区也应尽早成立业主委员会（简称业委会），由业委会集中向物业公司提出居民的意见。

　　作为业委会的委员，也应规范居民的行为，对于像物业公司提出的破坏文明警示牌，放宠物出来随地大小便等消极行为，由居委会和业委会出面协调，减少将矛盾激化的可能。而物业方面也应多加听取居民的意见，多多进行沟通，尽早设立车辆进出凭牌制度，减少小区车辆丢失的可能。同时，应根据小区困难户多、拆迁户多的特点，建立相应的收费标准，对确有困难的居民减免物业费。关键还要做好人性化服务，免费上门为居民维修电路，帮助老年人、残疾人提重物……先将服务做好，让居民住得舒心、放心，才能使物业管理在旧式小区良性发展。

　　据悉，《南宁市物业管理办法》即将出台，《办法》草案第四章第５２条有这样的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。不交纳管理费的居民将会受到相应的处罚。因此，只有做好沟通，物业公司和居民之间才能互相理解，双方才能携起手来建设和谐小区。

　　对于部分居民拒交或拖欠物业管理费，新竹社区居委会主任覃燕青认为，小区公共绿地、通道等各项设施都需要维护，作为小区居民每天都要使用这些公共场所及公共设施，因此，交物业管理费是责无旁贷的。社区居委会也会做好物业公司和居民之间的沟通工作。