【案例二】开发商一房两卖　合同备案成关键

　　2003年5月3日，李生与某房产公司签订了《商品房买卖(预售)合同》，购买了该房产公司开发的广州市海珠区X路X号，面积为72.9平方米的B楼205室，并预交了部分购房款，双方约定：2004年3月8日房屋交付使用。之后李生满以为很快就可以入住新居，却没有仔细询问开发商是否已经把双方签订的购房合同拿到房产部门办理预售合同登记备案手续。

　　由于资金周转方面的问题，开发商使了心眼：2003年7月5日，再次将李生已经预购的房屋即海珠区X路X号B楼205室卖与在李生之后也看上了这套房子的谢小姐。精明的谢小姐在签订了《商品房买卖(预售)合同》后，督促开发商办理了预售合同登记备案手续。

　　2004年3月该楼盘竣工并验收合格，开始交付。李生欢天喜地准备收楼时发现：自己的房子已经住进了其他人。愤怒的他找到开发商理论，开发商却以工作人员房号记录出错为理由劝其放弃。同时，已经入住的谢小姐拿出了已经登记备案的商品房预售合同拒绝搬出。入住新房的愿望落空令李先生十分恼火。

【律师分析】可要求开发商双倍赔偿　

　　岳成律师事务所袁雪指出，其实预售合同的登记备案手续并不是预售合同生效的必备要件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此做了具体的规定，即第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，李先生、谢小姐与房产公司签订的两份合同均是双方真实意思表示且内容和形式都合法，故均有效。

　　合同行为是一种债权行为，具有相对性，不得对抗任意第三人；而商品房预售合同的预售登记正是为了解决这个问题，使债权具有公示性，可以对抗第三人。李先生的遭遇便是一个很好的例子。李先生与开发商签订的商品房预售合同未办理预售合同登记备案手续，其合同不得对抗善意第三人，即不知道该房已经预售的谢小姐。而谢小姐与开发商签订的预售合同除有效外还进行了登记备案，其依合同入住双方争议的房子是合法的。

　　袁雪律师认为，李先生可以依据合同违约要求开发商返还已付购房款及利息、并赔偿与李生已经支付的房款等额的损失。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》对相关赔偿数额作了规定，第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”（陈筱岚　莫志标）