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| 熟悉有关法规 明明白白买房 | |
| 来源：南方日报 作者：陈筱岚 莫志标 发布时间: [2004-08-14 11:24:46] 浏览次数： | |
| 关键词：·开发商·买卖·商品房·法规 【案例一】房子被查封 开发商逃掉 2003年10月4日，叶生与某房产公司签订《商品房买卖(预售)合同》，叶生购买该房产公司开发的广州市黄埔区X路X号A楼面积为102.4平方米的504室，并预交了50％的购房款，相方约定房产公司将于2004年3月8日把房子交付使用。交房后，叶生一家入住该房，但开发商迟迟未能帮其办理该房房产证，叶生多次催告未果。2004年5月，该房产公司人去楼空，叶生却得知其所住的房屋将要被拍卖，以偿还开发商拖欠银行的债务。叶生一团雾水，自己花钱买回的新房怎么就被别人拍卖了呢？ 原来在与叶生签订购房合同之前，即2003年8月，开发商为筹集资金已经与银行签订了借款合同，并以黄埔区X路X号A楼作为抵押，还款日期为2004年2月30日。现在房产公司因无法履行债务，所以银行申请拍卖该抵押物，以优先偿还该房产公司拖欠的借款。 本来以为购买了新房子就可以享受一番，但入住新房不到两个月，乔迁的喜庆余温还没有过去，叶生一家就马上面临着无家可归的窘况，而已经交付的房钱又怎么追回来，对此他非常无奈。 【律师分析】房屋抵押情况有公示 岳成律师事务所袁雪律师分析指出，目前我国规范房地产市场相关法律法规还不十分完善，像叶生这样的遭遇并不少见。房地产开发市场日益繁荣，但资金不足仍是制约房地产开发的一个难题，为筹集资金，许多开发商便以在建工程为抵押向银行申请贷款，叶生的遭遇便是一个生动的案例。 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。根据《最高院关于〈担保法〉适用若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，法院可认定抵押有效。”所以本案中开发商将在建工程抵押给银行，签订抵押合同，并依法办理了抵押登记手续，即双方意思表示真实、合同形式合法，故该抵押合同有效。《担保法》第五十三条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”即抵押权人享有优先受偿权。综上所述，银行主张拍卖作为抵押物的房屋、以优先受偿的行为是合法的。 开发商在与叶生签订商品房预售合同时，并未告知该房已经抵押给银行，存在过错，需承担责任。但现在开发商已人去楼空，叶生就无法从开发商那获得赔偿。其实抵押物的物权登记是具有公示作用，具体的说就是指将物权抵押的事实公诸于众，特别是告知与抵押物有利害关系的第三人，使其依据抵押情况判断能否为与抵押物相关的财产行为。 我国《担保法》第四十五条规定了“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”虽然房产抵押登记的相关情况都可以到相关部门查阅，但叶生在签订房屋预售合同之前并未询问、查阅相关情况，这使得其承担了抵押权人可能行使优先受偿权的风险。如今房屋被拍卖，而开发商逃之夭夭，叶生一家却面临无家可归，于情于理其遭遇是值得同情的，但于法他的损失却无法得到赔偿。 【案例二】开发商一房两卖 合同备案成关键 2003年5月3日，李生与某房产公司签订了《商品房买卖(预售)合同》，购买了该房产公司开发的广州市海珠区X路X号，面积为72.9平方米的B楼205室，并预交了部分购房款，双方约定：2004年3月8日房屋交付使用。之后李生满以为很快就可以入住新居，却没有仔细询问开发商是否已经把双方签订的购房合同拿到房产部门办理预售合同登记备案手续。 由于资金周转方面的问题，开发商使了心眼：2003年7月5日，再次将李生已经预购的房屋即海珠区X路X号B楼205室卖与在李生之后也看上了这套房子的谢小姐。精明的谢小姐在签订了《商品房买卖(预售)合同》后，督促开发商办理了预售合同登记备案手续。 2004年3月该楼盘竣工并验收合格，开始交付。李生欢天喜地准备收楼时发现：自己的房子已经住进了其他人。愤怒的他找到开发商理论，开发商却以工作人员房号记录出错为理由劝其放弃。同时，已经入住的谢小姐拿出了已经登记备案的商品房预售合同拒绝搬出。入住新房的愿望落空令李先生十分恼火。 【律师分析】可要求开发商双倍赔偿 岳成律师事务所袁雪指出，其实预售合同的登记备案手续并不是预售合同生效的必备要件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此做了具体的规定，即第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，李先生、谢小姐与房产公司签订的两份合同均是双方真实意思表示且内容和形式都合法，故均有效。 合同行为是一种债权行为，具有相对性，不得对抗任意第三人；而商品房预售合同的预售登记正是为了解决这个问题，使债权具有公示性，可以对抗第三人。李先生的遭遇便是一个很好的例子。李先生与开发商签订的商品房预售合同未办理预售合同登记备案手续，其合同不得对抗善意第三人，即不知道该房已经预售的谢小姐。而谢小姐与开发商签订的预售合同除有效外还进行了登记备案，其依合同入住双方争议的房子是合法的。 袁雪律师认为，李先生可以依据合同违约要求开发商返还已付购房款及利息、并赔偿与李生已经支付的房款等额的损失。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》对相关赔偿数额作了规定，第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” |
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